5 vragen aan… Rode Buurt Zaanstad
Hoe gaat het eigenlijk met de Erfgoed Deal-projecten die al langer lopen? Wat hebben ze al bereikt? Hoe gaat de samenwerking met de verschillende partners? In deze serie interviews leggen we ze 5 korte vragen voor.
Hoe werk je als gemeente en corporatie samen om een monumentaal tuindorp te verduurzamen? Hoe neem je de bewoners daar in mee zodat je tot een gedragen ontwerp komt voor de huizen en de openbare ruimte? Op 21 november tijdens het webinar Erfgoedinclusieve energietransitie krijgt het project Rode Buurt Zaanstad het podium. We legden alvast 5 vragen voor aan Jouke van de Werf, visiespecialist erfgoed gemeente Zaanstad, die de cultuurhistorische onderbouwing schreef voor dit project.
1. Wie zijn allemaal betrokken bij het project?
Van der Werf: “De Erfgoed Deal Rode Buurt is een samenwerking tussen woningcorporatie Parteon en de gemeente Zaanstad. Voor Parteon is Nico Broers de projectontwikkelaar. Hij is vanaf het begin bij de opzet van een project betrokken. Hij zorgt voor interne besluitvorming, contracten en is eindverantwoordelijk vanuit de opdrachtgever. De renovatie-aanpak en het ontwerp voor de nieuwe woningen is van Ron Baltussen, directeur/architect Hooyschuur Architecten. De architect is vanwege zijn grote deskundigheid op het gebied van renovatie ingehuurd door aannemer HSB Bouw. Vanuit de gemeente is Kitty Burer als procesmanager verantwoordelijk voor de contacten met de corporatie en legt de link met het bestuur.”
2. Hoe staat het met het project?
“Het project de Rode Buurt in Zaandijk bestaat uit 70 woningen (19 blokken) en 1 winkel/woning die gerenoveerd worden en 24 nieuwbouwwoningen (6 blokken). De eerste paar blokken worden momenteel binnen afgewerkt. Vanaf begin volgend jaar worden deze opgeleverd. De laatste renovatie blokken zijn ‘ontmanteld’. Daarvan wordt het funderingsherstel uitgevoerd. De bouw van de nieuwbouwwoningen start waarschijnlijk in de zomer van 2025. De herinrichting van de openbare ruimte start in 2025.”
3. Wat zijn de grootste uitdagingen die jullie zijn tegengekomen?
“Een belangrijke eerste opgave was om in het ontwerp een samenhang te vinden tussen de bestaande woningen uit de jaren dertig met mansardekappen en baksteendetails in het metselwerk. De architect is, ook door constructieve gesprekken met welstand, daar heel goed in geslaagd. Voor Parteon is de financiële haalbaarheid in het algemeen de grootste uitdaging. Tijdens de ontmanteling van de woningen bleek het casco nog slechter dan al werd gedacht. Daardoor moesten kopgevels extra worden moeten gestut. Er zat heel veel zwam in de kap."
"Ook ontbraken ravelingen bij dakkappellen die bij de vorige renovatie in de jaren negentig waren geplaatst. Ondertussen ging ook de dakpanfabrikant failliet. Bovendien moeten in het terrein veel hoogteverschillen worden opgelost. Grondsanering en het ophogen van grond is vanwege de kleine tuintjes een flinke opgave. Omdat de bewoners verdeeld waren over de wenselijkheid van de renovatie, duurde het even voordat 70% van de bewoners instemde. Het tijdig – al of niet definitief – uitplaatsen van bewoners kon daarna pas beginnen. Bij de gemeente waren een paar interne gesprekken tussen projectmanagement en beheer Openbare Ruimte voldoende om groen licht te krijgen voor de klimaat-adaptieve maatregelen voor de herprofilering van de straten en de toevoeging van bomen. De cultuurhistorische kenmerken van de buurt worden daarbij benut."
4. Waar zijn jullie zelf het meest trots op wat jullie tot nu hebben bereikt?
“Projectontwikkelaar Nico Broers en projectconsulent Eefje Borst van Parteon zijn er vooral trots op dat de bewoners mee zijn gegaan in de keuze voor renovatie. Zoals gezegd bestond onder heen aanvankelijk verdeeldheid daarover. Ook het bereiken van overeenstemming met de aannemer is iets om trots op te zijn, want vanwege de grootte van het renovatieproject en de daarmee gepaard gaande risico’s was dit een moeizaam proces. Kitty Burer en ik zijn vooral trots op dat de samenwerking tussen Parteon en de gemeente ervoor heeft gezorgd dat het karakter van één van de cultuurhistorisch meest waardevolle buurten van Zaanstad behouden blijft. Dat is de uitkomst van een intensief overlegproces tussen gemeente en corporatie. Op basis van een beoordeling van alle vooroorlogse wijken in het bezit van Parteon kon bepaald worden welke buurt voor behoud in aanmerking moest komen. Daarmee heeft Parteon, ondanks alle financiële complicaties, haar nek uitgestoken. Waarover de gemeente ook heel tevreden is, is dat het lukt om de sterke relatie tussen architectuur en openbare ruimte terug te laten komen in de klimaat-adaptieve inrichting van de openbare ruimte.”
5. Welke les zouden jullie vanuit het project graag meegeven aan andere projecten?
"Parteon vraagt zich af of zij toch niet beter had kunnen kiezen voor sloop, vanwege de financiële haalbaarheid. Bij het ‘afpellen’ van de woningen ontdekte de aannemer namelijk pas echt hoe slecht de woningen van kwaliteit waren. Beter is het om bij een volgende keer het project in meerdere fases te knippen (het zijn in de Rode Buurt 3 complexen) en te proberen de eerste fase snel leeg te krijgen, zodat dit zonder overeenstemming van huurders kan worden gerenoveerd. Daardoor zijn wisselwoningen beschikbaar, en wordt een voorbeeld getoond. Voor de nieuwbouw is het beter om de volgende keer een andere aannemer te kiezen dan de aannemer die de renovatie uitvoert."
"De gemeente Zaanstad sluit zich daarbij aan, en vraagt zich of niet eerst een woning geheel onderzocht had moet worden op bouwkundige gebreken. Ook zou het goed zijn om als gemeente al vroeg in het proces bij de gesprekken met de bewoners betrokken te worden, zodat ook het verhaal van de buurt aan bod komt. Inzicht in hoe de keuze tussen renovatie en sloop/nieuwbouw gemaakt wordt is voor de gemeente moeilijk te verkrijgen. Wat de inrichting van de openbare ruimte betreft, merken we dat we alleen proefondervindelijk kunnen ontdekken wat hierin de beste keuzes zijn. Hierbij is het samengaan van de deskundigheid van ontwerpers, ingenieurs en klimaatwetenschappers onontbeerlijk.”